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Copropriété: tout savoir sur ce type de vente immobilière
Aux termes du Code civil, le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue. Dans la plupart des cas, ce droit est l’apanage d’une seule personne (physique ou morale). Il arrive pourtant que le droit de propriété soit « divisé » entre plusieurs personnes : c’est le cas de ce type de vente immobilière qu'est la vente en copropriété.
Le principe de la vente en copropriété
La vente en copropriété est un type de vente dans lequel un immeuble est vendu non pas à une seule personne mais à plusieurs personnes (2 au minimum). La propriété de l’immeuble est ainsi répartie entre ces dernières. Le terme « immeuble » s’entend au sens juridique, c'est-à-dire tout bien immobilier, dont essentiellement les immeubles bâtis. Cela inclut les immeubles proprement dits (appartements), ainsi que les terrains comprenant des constructions réparties en lots (maisons individuelles, villas résidentielles etc).La vente en copropriété se distingue ainsi par les modalités d’une telle vente : la propriété de l’immeuble est répartie par lots et divisée entre les copropriétaires. Chaque copropriétaire dispose d’un lot qui comprend une quote-part de parties communes ainsi qu’une partie privative. Cela implique la remise de documents obligatoires lors d'une vente en copropriété qui sont pour certains différents de ceux exigés lors d'une vente immobilière classique.
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La nature juridique d’une vente en copropriété
Le régime de la copropriété ne doit pas être confondu avec celui de l’indivision. La différence essentielle réside en ce que l’indivision est une forme de propriété collective dans laquelle les propriétaires indivis ont un droit commun sur la chose mais sans qu’aucun d’entre eux n’ait de droit exclusif sur la chose ou sur partie de la chose.A l’inverse, la copropriété est une propriété collective dans laquelle les copropriétaires disposent d’un droit de propriété sui generis sur leur lot respectif : chaque copropriétaire dispose d’un droit commun sur les parties communes tandis qu’il disposera d’un droit exclusif sur ses parties privatives.
Dans le cadre de cette vente particulière on trouve les frais de mutation de la vente en copropriété correspondant aux droits d'enregistrement perçus.
Parties communes et parties privatives
La détermination des parties communes et des parties privatives d’un immeuble bâti en copropriété est fixée d’une part par la loi, et d’autre part, par le règlement de copropriété. Aux termes de l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont considérées comme parties communes : les voies d’accès, les jardins et parcs, les cours, le sol, les canalisations qui jalonnent les parties privatives, les passages et corridors, la toiture, les couloirs, les escaliers, les murs…Les parties privatives, quant à elles, sont généralement constituées des appartements, des locaux commerciaux ou à usage professionnel (si telle est la destination des lieux), ou encore des caves ou des box si il y en a.
Le règlement de copropriété indique avec précision la répartition des lots de chaque copropriétaire.
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