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Le Viager: comment ça marche ?
Le viager est un mécanisme de vente longtemps connu des Français mais dont les arcanes juridiques sont plus complexes qu’il n’y paraît. Il se retrouve surtout en matière immobilière.
Retour sur un mécanisme efficace et avantageux aussi bien pour l’acheteur que le vendeur, sans oublier les limites de la vente en viager…
Le Viager : Définition et spécificité de cette vente immobilière
Le viager est un système de transfert de la propriété d’un bien, en contrepartie duquel un prix est payé. Le terme « viager » est couramment employé pour désigner la vente en viager. Cette dernière trouve application notamment en matière immobilière. La spécificité de vendre son bien en viager est que la cession immobilière a pour contrepartie un prix payé sous forme de rente périodique.Dans une vente en viager, l’acheteur acquiert la propriété d’un bien immobilier en contrepartie du versement périodique d’une rente, appelée « arrérages ». Le transfert de propriété s’opère dès la vente notariée de l’immeuble, tandis que le paiement du prix de vente est échelonné à vie, sous forme de rente ou arrérages.
A y regarder de plus près, elle s’en distingue en bien des points : tout d’abord, la vente en viager est un contrat aléatoire en ce que le versement de la rente repose sur l’espérance de vie du vendeur. Nul ne sait si ce dernier vivra longtemps ou décèdera sous peu. Dès son décès en effet, la rente cesse d’être due par l’acheteur, ce qui avantage considérablement ce dernier si le décès est prématuré.
Par ailleurs, contrairement à une vente classique dans laquelle la pleine propriété est cédée à l’acheteur (usus, fructus, abusus), la vente en viager opère un démembrement de la propriété. C’est ainsi que l’acheteur détient dans tous les cas l’abusus (le pouvoir de disposition et d’aliénation du bien) tandis que l’usufruit peut être retenu par le vendeur ou également cédé à l’acheteur.
Enfin, si le contrat de vente immobilière classique est un contrat à exécution instantanée, la vente en viager est un contrat à exécution successive, la rente étant payable à vie.
Du côté de l’acheteur, l’acquisition en viager impose à ce que ses héritiers continuent sa personne à son décès. Cela a pour conséquence que si l’acheteur décède avant son vendeur, les héritiers du premier continueront à payer la rente au vendeur. La dette viagère se poursuit donc auprès des successibles de l’acheteur.
Quant au vendeur, s’il décède prématurément, l’acheteur aura acquis sa propriété immobilière pour un prix relativement bradé.
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Le Viager : un contrat juridique particulier par rapport à une vente immobilière classique
La vente en viager s’analyse en un contrat de vente immobilière à titre onéreux. De ce point de vue, elle ne semble pas se distinguer de la cession immobilière classique.A y regarder de plus près, elle s’en distingue en bien des points : tout d’abord, la vente en viager est un contrat aléatoire en ce que le versement de la rente repose sur l’espérance de vie du vendeur. Nul ne sait si ce dernier vivra longtemps ou décèdera sous peu. Dès son décès en effet, la rente cesse d’être due par l’acheteur, ce qui avantage considérablement ce dernier si le décès est prématuré.
Par ailleurs, contrairement à une vente classique dans laquelle la pleine propriété est cédée à l’acheteur (usus, fructus, abusus), la vente en viager opère un démembrement de la propriété. C’est ainsi que l’acheteur détient dans tous les cas l’abusus (le pouvoir de disposition et d’aliénation du bien) tandis que l’usufruit peut être retenu par le vendeur ou également cédé à l’acheteur.
Enfin, si le contrat de vente immobilière classique est un contrat à exécution instantanée, la vente en viager est un contrat à exécution successive, la rente étant payable à vie.
Vente en viager: quelles limites?
Le viager présente toutefois quelques inconvénients, tant du point de vue de l’acheteur que du vendeur.Du côté de l’acheteur, l’acquisition en viager impose à ce que ses héritiers continuent sa personne à son décès. Cela a pour conséquence que si l’acheteur décède avant son vendeur, les héritiers du premier continueront à payer la rente au vendeur. La dette viagère se poursuit donc auprès des successibles de l’acheteur.
Quant au vendeur, s’il décède prématurément, l’acheteur aura acquis sa propriété immobilière pour un prix relativement bradé.
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