Vendre en viager: les litiges et recours possibles

Le contentieux de la vente en matière viagère connaît un régime spécifique, du fait de la spécificité de la vente en viager. Petit tour d’horizon des principaux litiges en matière de vente en viager...

Les obligations du crédirentier et du débirentier

La vente en viager est un contrat à exécution successive. Cela signifie que l’une au moins des parties est tenue d’une ou de plusieurs obligations dont l’exécution s’étale dans le temps.  C’est le cas du débirentier dont l’obligation principale est le paiement de la rente. Celle-ci est due jusqu’au décès du crédirentier, dont la survenance ne peut être connue à l’avance. 
Dans le cas d’un viager occupé, le débirentier est également tenu des grosses réparations et gros travaux du fait qu’il détient juridiquement la propriété du bien immobilier. S’il s’agit d’un viager libre, le débirentier est tenu de toutes les dépenses liées à l’entretien et à la conservation de l’immeuble.
Du côté du crédirentier vendeur, celui-ci transfère la nue-propriété de l’immeuble au débirentier. N’étant plus propriétaire, il n’est plus responsable que des charges locatives en cas de viager occupé, c'est-à-dire dans l’hypothèse où il se maintient dans les lieux grâce à son droit de jouissance ou d’usufruit.
Ces obligations de part et d’autre sont le socle juridique des litiges possibles en matière de vente en viager.

La rupture de l’obligation de paiement de la rente

La cessation du paiement de la rente périodique doit être juridiquement constatée par le crédirentier, par le biais d’une mise en demeure de payer adressée au débirentier. A l’issue de la mise en demeure restée infructueuse, le crédirentier peut recourir à des voies de règlement judiciaire ou extra-judiciaire du litige.

Procédure d’injonction de payer

La voie judiciaire la plus simple est de mettre en œuvre une procédure d’injonction de payer pour recouvrer la créance impayée.  
Clause résolutoire La deuxième solution consiste à faire jouer la clause résolutoire, si tant est qu’il y en ait une dans le contrat de vente. Il faut alors faire constater judiciairement la résolution, même en cas de clause résolutoire de plein droit.  
Clause de privilège du vendeur La troisième solution (extra-judiciaire) au litige nécessite d’avoir fait inscrire par le notaire dans le contrat de vente, une clause de privilège du vendeur. Ainsi, en cas de non-paiement de la rente, le crédirentier pourra invoquer ce privilège pour mettre le bien immobilier en vente aux enchères et se faire payer sur le prix de la vente.

La libération des lieux par le crédirentier

Si en cours de contrat, le crédirentier n’occupe plus les lieux, le débirentier ne pourra s’y installer qu’après avoir obtenu une autorisation expresse du vendeur. Si tel est le cas, cela signifie que le débirentier détient désormais à la fois la nue-propriété de l’immeuble ainsi que le droit de jouissance. Ceci implique souvent une révision à la hausse du montant des arrérages. Il est donc préférable de prévoir à l’avance dans l’acte de vente les modalités d’une telle révision du montant de la rente.

La revente de l’immeuble en viager

Dans l’hypothèse où l’actuel débirentier revend son immeuble en viager, il continue toutefois de payer les arrérages de son crédirentier et ce, jusqu’au décès de celui-ci. Mais comme le bien immobilier est revendu, il n’en a plus juridiquement la propriété. Il devient alors à son tour crédirentier du nouvel acheteur, qui est alors son débirentier. Ce dernier paye à son tour à son crédirentier une rente. Même dans le cas où le nouveau propriétaire (le nouvel acheteur débirentier) manque à payer les arrérages à son crédirentier, ce dernier (qui est l’ancien débirentier) est toujours tenu envers le premier crédirentier, c'est-à-dire le primo-vendeur. En somme, la défaillance du nouveau débirentier dans le paiement de sa rente n’a aucune incidence sur l’obligation de paiement de la rente qui pèse toujours sur le premier débirentier.