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Rente viagère: comment la calcule t'on?
La rente viagère constitue la contrepartie financière de la cession de la nue-propriété du bien immobilier mis en vente. Autrement dit, elle forme l’obligation principale de l’acheteur, qui est alors le débirentier. La détermination de son montant implique des modalités de calcul spécifiques.
Rente viagère : qu’est-ce-que c’est ?
La rente viagère correspond au prix de l’immeuble mis en vente en viager. En tant que tel, ce prix doit être déterminé dans son montant lors de la conclusion de la vente. Or, la vente en viager est un contrat aléatoire puisque la durée de paiement de la rente par l’acheteur dépend de la longévité du vendeur, crédirentier. A ce titre, le prix de vente est un prix échelonné et versé périodiquement. Ceci implique qu’il n’est pas aisé de fixer le montant des arrérages (la rente fractionnée périodiquement) étant donné qu’on ignore à l’avance combien de temps vivra le crédirentier.
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Rente viagère : de quoi est-elle composée ?
La rente viagère peut être constituée des arrérages (la rente périodique) ainsi que d’un bouquet. Ce dernier est facultatif. Le bouquet est une somme forfaitaire, constitutive d’une partie du prix de la vente. Il s’agit en quelque sorte d’un acompte sur paiement. Le bouquet, si les parties en ont prévu, est payable comptant et lors de la promesse de vente.Rente viagère : comment la calcule-t-on?
Le montant de la rente viagère dépend de plusieurs facteurs. Le facteur essentiel à prendre en compte est la disponibilité du bien immobilier. Un viager libre sera nettement plus onéreux qu’un viager occupé, en raison de sa libre jouissance par le débirentier.Ainsi, en cas de viager libre, la rente à fractionner périodiquement correspond intégralement à la valeur de l’immeuble et donc au prix de la vente. Par contre, dans un viager occupé, le « prix » de l’occupation de l’immeuble par le crédirentier doit être déduit de la renter à verser périodiquement, ce qui justifie une rente moins élevée qu’en cas de viager libre.
Bouquet : comment le calcule-t-on ?
La fixation du montant du bouquet et de la rente est libre. Conformément à la liberté contractuelle, le vendeur et l’acheteur décident librement du prix de vente. Mais il est d’usage que ces mêmes parties aient recours à un barème préétabli par les compagnies d’assurance, par les notaires, ou par la Caisse nationale de prévoyance.Le barème comprend des tables de mortalité sur lesquelles on se réfère pour estimer l’espérance de vie du vendeur. Le barème établi par la Caisse nationale de prévoyance est de loin le plus utilisé.
Outre l’espérance de vie du crédirentier qu’on estime à travers ces barèmes, d’autres critères entrent en jeu pour calculer le montant de la rente viagère : il s’agit de la valeur vénale de l’immeuble, du montant du bouquet déjà concédé, du caractère occupé ou libre du bien vendu, de la valeur locative de l’immeuble si celui-ci sera mis en location, mais également du caractère réversible ou non de la rente.
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