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Vendre en viager : les risques de ce type de vente immobilière
La vente en viager est un dispositif innovant qui permet à un vendeur, le crédirentier, de céder la nue-propriété de son immeuble, en contrepartie du versement d’une rente à vie à la charge de l’acheteur, le débirentier.
Mais le vente en viager n’est pas sans présenter de risques pour le vendeur ou le revendeur…
Mais le vente en viager n’est pas sans présenter de risques pour le vendeur ou le revendeur…
Les risques liés au prix et au paiement du prix
Le viager est un contrat aléatoire dont l’aléa repose sur la longévité du crédirentier.Les risques de vendre en viager par rapport au prix de vente
A ce titre, la détermination du prix de vente n’est pas chose facile à établir. Quand bien même la fixation du prix de vente est libre, le crédirentier et le débirentier ont le plus souvent recours à des barèmes prédéterminés. Ceux-ci sont contenus dans des tarifs établis soit par la Caisse nationale de prévoyance, soit par les assureurs, soit enfin par les notaires.
Les tarifs sont basés sur des tables de mortalité complexes, qui intègrent plusieurs critères dont l’espérance de vie. Les tables les plus usitées sont celles de la Caisse nationale de prévoyance.
L’utilisation de ces barèmes permet d’éviter une trop grande incertitude quant au prix de vente de l’immeuble en viager.
Le risque majeur pour le crédirentier étant que la valeur de l’immeuble cédé soit sous-évaluée par rapport à la rente qu’il touchera. A cet égard , la vente viager entre particuliers se révèle plus risquée que par un professionnel, qui aura pu établir un juste prix en rapport avec le marché et l'estimation profesionnelle des risques.
Les tarifs sont basés sur des tables de mortalité complexes, qui intègrent plusieurs critères dont l’espérance de vie. Les tables les plus usitées sont celles de la Caisse nationale de prévoyance.
L’utilisation de ces barèmes permet d’éviter une trop grande incertitude quant au prix de vente de l’immeuble en viager.
Le risque majeur pour le crédirentier étant que la valeur de l’immeuble cédé soit sous-évaluée par rapport à la rente qu’il touchera. A cet égard , la vente viager entre particuliers se révèle plus risquée que par un professionnel, qui aura pu établir un juste prix en rapport avec le marché et l'estimation profesionnelle des risques.
Les risques de vendre en viager par rapport au paiement
Un autre risque lié au prix est son paiement.
En effet, le vendeur s’expose au risque du non-paiement de sa rente à un moment donné, le versement étant périodique (mensuel, ou trimestriel, rarement annuel).
D’autre part, la valeur de l’immeuble vendu en viager peut connaître des variations tout au long de la durée du versement des arrérages. Se pose alors le problème de la révision du montant de la rente. Les parties prévoient bien souvent une clause de révision ou d’indexation.
En effet, le vendeur s’expose au risque du non-paiement de sa rente à un moment donné, le versement étant périodique (mensuel, ou trimestriel, rarement annuel).
D’autre part, la valeur de l’immeuble vendu en viager peut connaître des variations tout au long de la durée du versement des arrérages. Se pose alors le problème de la révision du montant de la rente. Les parties prévoient bien souvent une clause de révision ou d’indexation.
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Les risques inhérents à la revente du viager
Lorsqu’on vend un bien immobilier en viager, la nue-propriété est attribuée de suite au débirentier. Mais l’usufruit demeure bien souvent au crédirentier, qui a alors l’usage et la jouissance des lieux.
Bien que la propriété de l’immeuble soit démembrée entre le crédirentier (l’usufruitier) et le débirentier (le nu-propriétaire), ce dernier peut, du vivant du crédirentier, disposer du bien immobilier à sa guise et peut ainsi le revendre.
En pareil cas, le primo-acheteur (ancien débirentier) devient le vendeur (nouveau crédirentier) et le nouvel acquéreur devient le nouveau débirentier.
En cas de défaillance de ce dernier dans le paiement de la rente, le primo-acheteur sera toujours tenu de verser la rente du premier vendeur, quand bien même le primo-acheteur ne serait plus propriétaire du bien immobilier.
Bien que la propriété de l’immeuble soit démembrée entre le crédirentier (l’usufruitier) et le débirentier (le nu-propriétaire), ce dernier peut, du vivant du crédirentier, disposer du bien immobilier à sa guise et peut ainsi le revendre.
En pareil cas, le primo-acheteur (ancien débirentier) devient le vendeur (nouveau crédirentier) et le nouvel acquéreur devient le nouveau débirentier.
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