Copropriété: quel est le régime juridique et la législation en vigueur?

En France, la copropriété des immeubles bâtis est strictement encadrée par le Législateur. Cette législation concerne les immeubles ou groupes d’immeubles bâtis, morcelés par lots de copropriété sur un même terrain.
Elle peut s’appliquer aux lots dans le cadre d’un lotissement, dans le cas où les propriétaires n’ont pas opté pour le régime spécifique aux terrains lotis.
Bien souvent, la législation sur la copropriété s’applique aux immeubles divisés en appartements à usage d’habitation. Avant tout achat en copropriété , soyez bien avertis de la législation bien spécifique à ce type d'achat immobilier.

Le dispositif légal régissant la copropriété

La copropriété des immeubles bâtis fait l’objet d’une abondante législation, dont l’essentiel du régime juridique est contenu dans le texte de base qui est la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Ce texte de base est complété par son décret d’application, le décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
Ce dispositif légal datant des années 1960 a fait l’objet de plusieurs toilettages et actualisations, dont notamment la loi « Carrez » du 18 décembre 1996, la loi du 8 juin 1999 sur la protection des copropriétaires d’immeubles contre les termites, la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, le décret du 30 mai 2001 concernant le contenu du carnet d’entretien de l’immeuble, et enfin la loi ALUR du 24 mars 2014.
Ces textes forment ensemble le Code de la copropriété.

Le régime juridique applicable à la copropriété

Bien qu’ayant connu plusieurs modifications successives, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 demeure le texte de base régissant la copropriété des immeubles bâtis. Ce texte définit la copropriété comme étant une forme de propriété collective des immeubles bâtis et en même temps un mode d’organisation de la propriété reposant sur une gestion collective. Ladite loi dispose qu’un immeuble bâti, détenu en copropriété, est nécessairement divisé en lots de copropriété.
Chaque lot est composé indivisiblement de parties privatives ainsi que d’une quote-part de parties communes. Ces dernières sont la fraction de l’immeuble que tous les copropriétaires détiennent en indivision. A l’inverse, les parties privatives constituent une fraction de l’immeuble sur laquelle chaque copropriétaire a un droit de propriété exclusif.
La détermination des lots ainsi que l’utilisation des parties privatives et des parties communes sont fixées par le document appelé « règlement de copropriété », encore appelé « règlement intérieur ». Ce document est la charte de copropriété puisqu’il fixe les règles spécifiques à chaque copropriété, dont entre autres les droits et obligations de chaque copropriétaire, le mode de vie au sein de la copropriété etc.
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe également les modalités de fonctionnement de la copropriété. Il est dit par exemple que toute copropriété est obligatoirement régie par un syndicat des copropriétaires, qui se réunissent annuellement au sein de l’assemblée générale des copropriétaires. Pour administrer et gérer la copropriété, le syndicat se dote d’un organe, le syndic, qui est assisté et contrôlé par un autre organe, le conseil syndical.