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En faisant l’acquisition d’un logement, des défauts dans les éléments d’équipement du logement peuvent être constatés.
Focus sur la notion de « défaut dans les éléments d’équipement » ainsi que sur les recours légaux existants en de telles circonstances.
Les défauts dans les éléments d’équipement du logement
La notion d’éléments d’équipement se retrouve principalement dans les articles 1792 et suivants du Code civil français. La notion ne reçoit pas de définition légale. Toutefois, la jurisprudence ainsi que la doctrine la définissent comme étant l’ensemble des éléments qui constituent un tout indissociable ou dissociable d’avec le bâtiment. Lorsque ces éléments sont dissociables du bâtiment, ils demeurent juridiquement des meubles par nature. Mais lorsqu’ils sont indissociables du bâtiment, ils sont qualifiables d’immeubles par destination.Les éléments d’équipement d’un ouvrage immobilier peuvent ainsi être dissociables ou former corps avec ledit ouvrage.
Un élément d’équipement est juridiquement considéré comme indissociable du bâtiment auquel il est rattaché lorsqu’il répond aux deux caractéristiques suivantes :
- lorsque ce même élément d’équipement fait indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert dudit bâtiment.
- l’indissociabilité s’entend de l’impossibilité d’effectuer la dépose, le démontage ou le remplacement de l’élément d’équipement sans détériorer ou enlever de la matière à l’ouvrage immobilier.
En clair, l’élément d’équipement est dit « indissociable » de la construction lorsque son enlèvement ou son remplacement est susceptible d’endommager le bâtiment dans ses éléments constitutifs.
Quant aux éléments d’équipement dissociables du bâtiment, il s’agit des éléments qu’on peut enlever, démonter ou remplacer sans risquer d’endommager le bâtiment.
Parmi les éléments d’équipement dissociables du bâtiment, il y a par exemple un carrelage rattaché au sol par de la colle, un interphone, une chaudière, un faux plafond, un parquet flottant…
Les éléments d’équipement indissociables comprennent par exemple des installations parasismiques.
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Les recours en cas de défauts constatés dans les éléments d’équipement du logement
Les défauts dans les éléments d’équipement d’un logement bénéficient d’un régime de couverture légale différent selon qu’il s’agisse d’éléments dissociables ou indissociables.Mais avant d’aborder les garanties qui protègent l’acquéreur contre de tels défauts, il faut préciser que dans les deux cas (éléments d’équipement dissociables ou indissociables) le régime de protection légale ne joue en faveur de l’acquéreur que si le défaut dans l’élément d’équipement en cause rend le bâtiment impropre à sa destination.
La destination s’entend de l’usage que l’acquéreur compte faire du bâtiment, par exemple usage d’habitation, usage commercial, mise en bail…
C’est donc seulement lorsque le défaut dans l’élément d’équipement affecte l’usage et la destination du bâtiment que le constructeur de l’ouvrage ou le vendeur est responsable envers l’acquéreur. Encore que cette responsabilité du constructeur ou du vendeur ne peut être engagée que s’il ne parvient à prouver que les dommages causés à l’élément d’équipement proviennent d’une cause étrangère.
En cas de défauts concernant des éléments d’équipement indissociables du bâtiment, c’est la garantie décennale qui joue. Elle bénéficie à l’acquéreur pour une durée de 10 ans à compter de la réception de l’immeuble achevé. En cas de revente, elle bénéficie aux acquéreurs successifs de l’immeuble à compter de la prise de possession.
Si les défauts de conformité touchent un élément d’équipement dissociable du bâtiment, c’est la garantie biennale qui sera mise en œuvre. Elle bénéficie à l’acquéreur pour une durée de 2 ans à compter de la réception de l’ouvrage immobilier.
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