Achat neuf: tout savoir sur les vices apparents

Lors d’un achat immobilier, il peut arriver que des vices apparents soient décelés. Mais que recouvre exactement la notion de « vice apparent » et quels sont les recours juridiques dont dispose l’acheteur en cas de vices apparents ?

Vice apparent: qu'est-ce que c'est?

Le vice apparent peut être défini comme étant toute malfaçon ou tout défaut aperçu, constaté et signalé lors de la vente de l’immeuble. La malfaçon doit être perceptible à l’œil nu. Dès lors qu’il faille recourir à une expertise pour déterminer l’existence ou non de vices, ces derniers ne peuvent être à ce moment-là que des vices cachés.
Ainsi, par opposition au vice apparent, le vice caché est toute malfaçon ou défaut affectant la chose vendue et qu’il était dans l’impossibilité immédiate pour l’acheteur de déceler au moment de la vente. Le vice caché est tel qu’il rend la chose vendue impropre à l’usage auquel elle est destinée ou qui diminue considérablement l’utilité de la chose vendue si bien que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix s’il avait connu l’existence du vice au moment de la vente.

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Les fondements légaux du vice apparent

Il existe deux types de vices apparents : celui prévu par l’article 1642 du Code civil français et celui prévu par l’article 1642-1 du même Code.
Le vice apparent prévu par l’article 1642 concerne la vente de choses en l’état, c'est-à-dire des biens meubles ou immeubles déjà finis ou achevés ou en l’état d’être livrés. Ceci inclut la vente d’immeubles déjà bâtis.
Par contre, l’article 1642-1 prévoit une notion de vice apparent spécifique aux immeubles à construire et dont la vente à un acheteur est prévue antérieurement à la fin des travaux de construction.
Pour ces deux cas légaux, la garantie des vices apparents joue différemment.

La garantie des vices apparents

La garantie des vices apparents est une exception parmi les règles censées protéger l’acquéreur d’un bien. En effet, la règle est que le vendeur d’un bien est tenu légalement de garantir uniquement les vices cachés. Il n’en est pas de même des vices apparents puisque l’article 1642 du Code civil dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Néanmoins, il découle de ce même article 1642 que les vices apparents sont couverts par la loi au profit de l’acheteur dès lors qu’il est prouvé devant l’office d’un juge que l’acheteur ne pouvait connaître ni déceler le vice, quand bien même fut-il apparent, du moment que ce dernier n’était pas convaincu d’être en présence d’un vice affectant la chose.
Concernant cette fois-ci la vente d’immeubles à construire, le vendeur d’un tel immeuble est tenu de garantir à l’acheteur tous les défauts de conformité apparents que ce dernier aurait signalés à son vendeur dans le mois qui suit sa prise de possession de l’immeuble.
Ainsi, la garantie des vices apparents des immeubles déjà bâtis est exceptionnelle tandis que celle afférente aux immeubles à construire est de principe, durant le mois de la prise de possession de l’immeuble.

La mise en œuvre de la garantie des vices apparents : les recours juridiques

Le bénéficiaire d’une garantie des vices apparents tel que l’acquéreur d’un immeuble, est en droit d’exiger du vendeur d’immeuble la réparation de la défectuosité ou de la malfaçon. Il s’agit de la réparation en nature. Si le vendeur s’y refuse, l’acquéreur peut engager un recours en justice pour demander la réparation en équivalent, c'est-à-dire l’octroi de dommages-intérêts ainsi que, alternativement ou cumulativement, la résolution du contrat. Une autre alternative permise par la loi est de demander la diminution du prix de vente de l’immeuble.