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Plus-value sur la résidence secondaire: la nouvelle donne depuis 2015
Élément déterminant dans le régime fiscal d’un bien immobilier, la plus-value immobilière est un mécanisme d’imputation fiscale relativement complexe.
La plus-value immobilière présente un intérêt particulier en matière de cession de résidences principales ou résidences secondaires, en somme des logements habitables (immeubles bâtis).
Le régime fiscal entourant la plus-value sur cession de résidence secondaire a notamment connu des réformes en 2015.
La plus-value immobilière : rappel de la notion et du calcul de ce gain financier
La plus-value immobilière est un gain financier acquis par un propriétaire à l’occasion de la cession de son bien immobilier. Elle se définit comme la différence entre le prix de cession d’un bien immobilier et son prix d’achat initial. Cela signifie que lorsqu’un propriétaire cède son logement ou son terrain, il le revend nécessairement à un prix excédant le prix pour lequel il l’avait acquis initialement.C’est ce bénéfice qui va constituer la plus-value brute de la cession immobilière.
La plus-value nette sera représentée par la plus-value brute de laquelle on soustrait l’abattement, d’une part de l’impôt sur revenus, d’autre part des prélèvements sociaux. La véritable plus-value nette sera ainsi celle obtenue après déduction successive de l’abattement fiscal sur l’IR (impôt sur revenus) et de celui sur les prélèvements sociaux.
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La plus-value immobilière sur résidence secondaire : les acquis avant 2015
Le régime fiscal de la plus-value immobilière sur résidence secondaire bénéficie du régime de droit commun des abattements. C'est-à-dire que l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ne seront ponctionnés sur la plus-value immobilière qu’après déduction des abattements correspondants.Ces abattements sont fixés comme suit : L’abattement fiscal au titre de l’impôt sur le revenu est progressif et croissant à mesure que la durée de détention de la résidence secondaire augmente.
Ainsi, entre 0 et 5 ans de détention, aucun abattement fiscal n’est acquis au propriétaire au titre de sa plus-value immobilière. L’abattement commence à partir de la 6ème année et est de 6% par an jusqu’à la 21ème année de détention. Il est de 4% la 22ème année. Les années suivantes, la plus-value immobilière est totalement exonérée de l’impôt sur le revenu.
Le mécanisme d’abattement est sensiblement le même pour les prélèvements sociaux, à la différence près que l’abattement est de 1,65% par an à partir de la 6ème année et que l’exonération des prélèvements sociaux commence à partir de la 30ème année seulement.
La plus-value sur résidence secondaire : les apports du régime fiscal en 2015
En 2015, le régime fiscal des plus-values immobilières sur les résidences secondaires connaît deux apports notables : d’une part, les plus-values réalisées sur ventes de résidences secondaires entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 bénéficient d’un abattement complémentaire de 25%, en sus de l’abattement de droit commun.L’autre innovation déjà consacrée par les précédents dispositifs fiscaux et maintenue dans le code général des impôts actuel est l’exonération d’impôts. Le cédant d’une résidence secondaire peut en bénéficier lorsqu’il compte consacrer le prix obtenu de la vente, pour faire l’acquisition d’une résidence principale.
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